Hart boven hard Hasselt

Hart Boven Hard Hasselt (HBHH) is bekommerd om de wooncrisis in onze stad. Nieuwe grote bouwprojecten trekken alleen de happy few aan. Bewoners met lagere inkomens en bepaalde kansengroepen hebben het moeilijk. Er is een aanwijsbaar tekort aan sociale woningen en de opvang voor daklozen kan veel beter. Maar evengoed komt de leefkwaliteit van heel Hasselt in het gedrang. De uitdagingen waarmee het wonen in Hasselt geconfronteerd wordt, hebben een effect op álle bewoners.

De eisen die volgen zijn voor HBHH mogelijke bouwstenen van een meer rechtvaardig en een meer volledig Hasselts woonbeleid. Belangrijk voor ons is dat er meer nagedacht wordt over wat de effecten zijn van nieuwe woonprojecten op armoede, diversiteit en de leefbaarheid van de stad (wat betreft voorzieningen, groen, mobiliteit…).

Iedereen woont. Het wonen is in belangrijke mate de basis van het leven. Een stabiele huisvesting staat niet alleen in functie van ons eigen ‘overleven’ en onze eigen zelfstandigheid, maar ook van onze netwerken en activiteiten buitenshuis: ons werk, onze vrije tijd, onze relaties met familie en vrienden, enzovoort. Elke overheid die haar taak ernstig neemt, zou dus het wonen ten minste mogelijk moeten maken voor iedereen, ook voor daklozen, thuislozen, erkende vluchtelingen, oorlogsvluchtelingen, … . Het recht op behoorlijke huisvesting is inderdaad opgenomen in de Universele Verklaring van de Rechten van de Mens (art. 25) en de Belgische grondwet (art. 23), maar dat wil niet zeggen dat het recht op behoorlijke huisvesting voor iedereen een realiteit is.

Wonen is een gewestelijke en een gemeentelijke bevoegdheid. Steden en gemeenten dragen in Vlaanderen een grote verantwoordelijkheid. Wonen en ruimtelijke ordening zijn complexe materies; het vraagt bijzondere inspanningen om door te dringen tot het kluwen aan wet- en regelgeving. Daarenboven kunnen de steden en gemeenten zelf initiatieven nemen, al dan niet in samenwerking met ontwikkelaars. Dat kan goed lopen, maar het kan ook nefast zijn voor de lagere inkomens en de leefbaarheid van de stad. Meer transparantie en inspraak zijn noodzakelijk voor een rechtvaardiger woonbeleid.

Het zwaartepunt van de eisen die HBHH formuleert, ligt bij méér sociale woningen, een sterkere regierol voor de lokale overheid – niet in de zin van een beleid op maat van private ontwikkelaars en investeerders uiteraard -, meer transparantie en inspraak in het beleid, en een groter hart voor mensen en groepen die het moeilijk hebben, zoals vluchtelingen en daklozen.

Hart Boven Hard is een burgerinitiatief dat individuen en organisaties verenigt die zich zorgen maken over het (geplande) beleid van de Vlaamse en federale regering. De Hasseltse afdeling van Hart Boven Hard concentreert zich op betaalbaar wonen en maakt zich zorgen over het lokale beleid wat dat betreft.

Hart Boven Hard Hasselt wil een nieuw ambitieus en sociaal woonbeleid dat…

  1. … sterke verbanden tussen wonen en welzijn legt.

Wonen is meer dan een dak boven het hoofd.

Bij elke beslissing over ruimtelijke ordening – een stedenbouwkundig plan of een bouwvergunning – zou de stad moeten nagaan wat de gevolgen daarvan zijn in de vorm van een (armoede)toets: wie wordt er beter van? Burgers? Kwetsbare groepen? Of enkel investeerders?

De dienst Welzijn zou het effect op het welzijn moeten onderzoeken en afwegen. Dat houdt in: rekening houden met de noden en de uitdagingen van kwetsbare mensen en groepen, en de diversiteit bewaken. Een woonmarkt gedomineerd door de speculatie van private investeerders brengt verdringingseffecten met zich mee: dure projecten doen de prijzen in de buurt stijgen, waardoor zeker het centrum onbetaalbaar wordt voor veel mensen, in het bijzonder voor alleenstaanden en eenoudergezinnen. Het bewijs daarvan is dat er de afgelopen jaren veel bijgebouwd is in Hasselt, maar dat de prijzen niet gedaald zijn – integendeel. Dergelijke effecten blijven te weinig onderzocht in Hasselt en er wordt te weinig rekening mee gehouden.

  1. … een prioriteit maakt van meer sociale woningen.

Om te komen tot een aanvaardbare hoeveelheid sociale woningen in Hasselt moeten de sociale huisvestingsmaatschappijen meer (kunnen) bouwen en verbouwen. De private sector moet ook haar verantwoordelijkheid opnemen, net zoals de stad zelf. Wonen is een mensenrecht.

Voor één op vijf Hasselaren is het wonen niet betaalbaar (meer specifiek: voor 55% van de huurders en 12% van de eigenaars). Er is vooral nood aan sociale huurwoningen.

Hasselt loopt achter op het gebied van sociale huisvesting. De centrumsteden beschikken gemiddeld over 8,6 sociale woningen per 100 huishoudens. Voor heel Vlaanderen ligt dat gemiddelde op 5,5. Hasselt beschikt slechts over 5 sociale woningen per 100 huishoudens (ter vergelijking: Genk heeft er 12,8 per 100 huishoudens). De wachtlijsten voor een sociale woning verdubbelden in enkele jaren. De wachttijd bedraagt nu gemiddeld zeven à acht jaar. In 2018 zijn er in Hasselt 2137 kandidaat-huurders voor een sociale woning en zijn er in het totaal 1906 sociale wooneenheden. Het aantal sociale wooneenheden moet dus verdubbelen om de kandidaat-huurders die op wachtlijst staan te huisvesten. Voor een inhaaloperatie zijn de sociale huisvestingsmaatschappijen en de sociale verhuurkantoren de meest voor de hand liggende partners, maar ook de private markt en de stad kunnen hun sociale verantwoordelijkheid opnemen.

Voor nieuwe projecten van private ontwikkelaars vragen wij een sociaal quotum van 15% sociale huurwoningen. Dat betekent dat in elk nieuw project 15% (of meer) van de woningen sociale woningen zijn, in het beste geval: sociale huurwoningen. In het centrum – binnen de Grote Ring en ook binnen de Kleine Ring – zou dat quotum zelfs hoger moeten liggen, want juist de zwakkeren, die vaker over een beperkte mobiliteit beschikken, hebben nood aan voorzieningen – zoals scholen, winkels en diensten – in de buurt. Dat wil zeggen dat de stad haar regierol ernstig neemt en voorwaarden oplegt aan private ontwikkelaars en investeerders om elk vergund project ook (voor een stuk) betaalbaar te maken. Betaalbaar wonen in de nabijheid van diverse voorzieningen komt de leefbaarheid van het hele centrum ten goede.

Naast beduidend meer sociale huurwoningen is er ook nood aan betaalbare woningen, ook in het centrum. Dat is belangrijk voor mensen – alleenstaanden bijvoorbeeld – die met hun inkomen net geen recht meer hebben op een sociale woning (en uiteraard ook voor hen die op de wachtlijsten voor een sociale woning staan en nog geen recht hebben op een huurpremie). ‘Betaalbare huurwoningen’ zou HBHH formuleren als: woningen met een huur die lager ligt dan 30% van het netto mediaangezinsinkomen in Vlaanderen. Een dergelijk aanbod is er op de private huurmarkt amper. Vooral het groeiende aantal alleenstaanden en eenoudergezinnen krijgt het daarom moeilijk op de huurmarkt.

  1. … eigen gronden en eigen panden inzet voor betaalbare woonprojecten.

Door gronden in eigen beheer te houden kan de stad actief speculatie tegengaan en zorgen voor een meer rechtvaardige woonmarkt.

De stad kan veel meer doen dan ze vandaag doet om het wonen betaalbaar(der) te maken. Als ze daartoe dezelfde creativiteit zou tentoonspreiden als die waarmee ze projecten van private ontwikkelaars en investeerders op de wereld zet, dan kan ze belangrijke stappen nemen. HBHH vraagt de stad de mogelijkheid van een Community Landtrust (de woning wordt juridisch losgekoppeld van de grond en de grond blijft publiek waardoor speculatie – wat vooral op gronden gebeurt – beperkt wordt) ernstig te onderzoeken. Ook andere formules die in belangrijke mate steunen op welwillende stadsbesturen, zoals coöperatieve structuren – en uiteraard klassieke sociale woonprojecten – verdienen meer aandacht.

Het niet zomaar verkopen van (schaars geworden) eigen gronden en panden is een eerste manier om verregaande speculatie, en daarmee het stijgen van de prijzen in heel Hasselt, tegen te gaan. Op die manier kunnen eigen gronden, ingezet in een maatschappelijk verantwoord woonbeleid via formules als Community Landtrust of erfpacht, de stadskas gestaag blijven spijzen en blijven bijdragen aan een evenwichtige woonmarkt. In een leefbare stad is er woonzekerheid en zijn er zowel betaalbare huur- als koopwoningen.

Met het voormalige OCMW-rusthuis Zonnestraal, het oude provinciegebouw aan de Kleine Ring (waar de politie en enkele stadsdiensten tot voor kort gehuisvest waren), het oude administratief centrum aan het Groenplein, de brandweersite, … heeft de stad heel wat troeven in handen. ‘Cohousing’ volstaat niet als ‘idee’ voor die sites, omdat die term op zich niets zegt over betaalbaarheid. Meer collectiviteit kan zeker voordelen hebben, maar de meeste cohousingprojecten in Vlaanderen zijn enkel weggelegd voor de hogere middenklasse, tenzij een stadsbestuur actief bijdraagt (via grond of goedkope leningen).

  1. … rond leegstand concrete initiatieven neemt.

Slim omgaan met de leegstand van woningen, winkelpanden en andere gebouwen is een manier om te werken aan meer betaalbaarheid. Het is mogelijk om de huidige leegstaande en verkrotte woningen om te vormen tot kwalitatieve en betaalbare woningen.

Hasselt beschikt over instrumenten om (langdurig) leegstaande gebouwen zinvol in te zetten, maar benut die onvoldoende. Hasselt heeft een inventaris van leegstaande en verwaarloosde panden. Naast de leegstandsheffing – die momenteel te laag ligt, niet opweegt tegen de speculatiewinsten, en dus amper effect heeft – zijn er mogelijkheden om via leegstand het sociaal patrimonium te vergroten. Via die weg is het niet alleen mogelijk om lege en eventueel verwaarloosde woningen op te waarderen maar ook om de wachtlijsten bij de sociale huisvestingsmaatschappijen in te perken (en om op korte tijd dus iets te betekenen voor de meest kwetsbaren). Ingepast in een strategische visie op ruimtelijke ordening zou dat ook de functionele diversiteit van het centrum – waar nu veel leegstand is, in en boven heel wat winkelpanden – kunnen vergroten.

Concrete instrumenten naast een inventaris en controle op leegstand zijn het sociaal beheersrecht en het recht van voorkoop. Het sociaal beheersrecht is een bijzonder instrument waarmee de stad onbewoonbare én leegstaande woningen in beheer kan nemen, ze conform maken aan de woningkwaliteitsnormen, en ze vervolgens kan verhuren als sociale woning. Het recht van voorkoop kan de stad inzetten om panden (en gronden) voor een marktconforme prijs – dus niet ten nadele van de verkoper – aan te kopen en in te zetten ten behoeve van het sociale patrimonium.

  1. … voor elk nieuw huurcontract een conformiteitsattest oplegt.

Een conformiteitsattest is een document dat bewijst dat de woning voldoet aan de minimale eisen rond gezondheid, veiligheid en kwaliteit. Een conformiteitsattest helpt om huisjesmelkerij en andere wantoestanden te voorkomen.

HBHH vraagt dat de stad een concrete planning opmaakt voor de ontwikkeling en de afhandeling van de conformiteitsattesten. De stad moet inzetten op de kwaliteit van de woningen en er actief voor zorgen dat de woningen voldoen aan de minimale eisen rond gezondheid, veiligheid en kwaliteit. Op die manier kunnen wantoestanden op de huurmarkt preventief opgespoord en aangepakt worden, en dat zal heel wat menselijk leed voorkomen.

  1. … een humaan beleid uitwerkt voor daklozen. Daklozen moeten heel het jaar door recht hebben op ‘bed, bad en brood’ en op begeleiding.

Elke mens is belangrijk.

‘Bed, bad, en brood’ worden het beste op één locatie of anders heel dicht bij elkaar en altijd op wandelafstand van het centrum georganiseerd. 24 uur per dag zou er voor daklozen een plek moeten zijn waar zij terecht kunnen voor beschutting, informele ontmoetingen en goedkope maaltijden. Daarnaast heeft elke dakloze – maar ook elke thuisloze, tijdelijk of chronisch – het recht op psychosociale begeleiding én woonbegeleiding, volgens de individuele nood.

  1. … zorgt voor een charter tegen discriminatie.

Een rechtvaardige huurmarkt is toegankelijk voor iedereen.

Zoals elders is de huurmarkt in Hasselt niet vrij van discriminatie. Een charter tegen discriminatie dat ondertekend wordt door alle woonactoren komt de deftige huisvesting van iedereen ten goede. Praktijktesten kunnen misbruiken opsporen.

  1. … doorgangswoningen voorziet voor nieuwkomers met een verblijfsstatuut.

Nieuwkomers hebben meer tijd nodig om de woonmarkt te leren kennen.

Nieuwkomers die een verblijfsstatuut verwerven krijgen slechts twee maanden de tijd om een woning te vinden op de dure private huurmarkt. De termijn van twee maanden is te kort om de woonmarkt te leren kennen. Daarom is het belangrijk dat er doorgangswoningen komen.

Het activeren van leegstand – van private gebouwen en gemeentelijke panden – kan de woonnood van nieuwkomers (mee) ledigen.

  1. meer aandacht heeft voor de publieke ruimte en de groene ruimte in het bijzonder.

Groene ruimtes in de stad zorgen voor zuurstof en vormen plekken voor ontmoeting en ontspanning.

Op zich is de verdichting van centra waar er voorzieningen zijn en mogelijkheden qua mobiliteit een goede zaak. Maar… het behoud van het bestaand groen en het creëren van nieuw groen wordt daardoor des te belangrijker. De veranderende demografie vraagt om meer wooneenheden voor alleenstaanden en eenoudergezinnen. Die woongelegenheden worden het beste voorzien in of nabij het centrum, waar er voorzieningen zijn. Maar in het centrum is de plaats beperkt. We moeten dus kleiner en dichter op elkaar gaan wonen, wat als gevolg heeft: met minder private buitenruimte. Daarom is de nood aan degelijk openbaar groen zo groot. Een slimme stedenbouw houdt rekening met demografische, ecologische en andere ontwikkelingen, zonder dat dat ten koste hoeft te gaan van de kwaliteit van het wonen. Bepaalde elementen van het wonen, zoals de nood aan groen, kunnen slim gedeeld worden.

  1. meer openheid geeft rond ruimtelijke ordening en wonen, en meer inspraak geeft aan alle Hasselaren.

Elke inwoner is een mede-eigenaar van de stad.

Een echte stad – een leefbare stad met aangename straten, wijken, pleinen, parken, aandacht voor het bouwkundig erfgoed en met voorzieningen op maat – wordt niet gemaakt door de lokale overheid, ontwikkelaars en investeerders alleen. Een echte stad wordt gemaakt samen met en dóór de bewoners (en handelaars, mensen die een vrij beroep uitoefenen, scholen, jeugdbewegingen, enzovoort). Daarvoor moeten die bewoners zich eerst ‘mede-eigenaar’ van de stad en/of het publiek domein voelen, want dan zijn ze misschien bereid om het zo belangrijke publieke domein mee te beheren, te onderhouden en op te laden (via stadslandbouw, via buurtfeesten, enzoverder). Maar om dat te bereiken – stadsbreed – zijn transparantie van het beleid en inspraak cruciaal.

Een grote uitdaging is om de inspraak te vergroten en het ongenoegen te voorkomen. Gedegen overleg met burgers, met het middenveld en met sociale organisaties actief in Hasselt, vóór er beslissingen genomen worden, helpt daaraan mee. Hasselt heeft geen nood aan meer bewoners die enkel de stad willen ‘consumeren’, maar des te meer aan hen die de stad mee willen ‘produceren’, samen met een sterke lokale overheid.

  1. een stadsbouwmeester aanstelt die vanuit een onafhankelijke positie werkt aan een leefbare stad voor iedereen.

Wonen en leefbaarheid zijn erg complexe thema’s en vragen daarom om de meest deskundige ondersteuning.

Om het overzicht te bewaren en de verschillende belangen inzake wonen en ruimtelijke ordening (en de verbanden met welzijn, milieu en mobiliteit) met elkaar af te wegen, is het aanstellen van een stadsbouwmeester geen overbodige luxe. Een stadsbouwmeester helpt om een rechtvaardige én ambitieuze agenda rond stadsontwikkeling waar te maken, ook op de lange termijn. Door het depolitiseren van het toekennen van overheidsopdrachten en het organiseren van open architectuurwedstrijden geeft een stadsbouwmeester de stad een geloofwaardiger imago op het vlak van ruimtelijke planning, stedenbouw en publieke projecten. Kortom, een stadbouwmeester vult de regierol in waar het Hasseltse wonen en de Hasseltse ruimtelijke ordening zo nood aan hebben.